Seit 1842 fährt die Südbahn von Wien bis Gloggnitz, ab 1854 dann weiter über den Semmering.
Durch die Bahnstation Payerbach-Reichenau wird Reichenau an der Rax von Wien aus als Sommerfrischeort erschlossen, zahlreiche Hotels und Villen entstehen.

1926 wird das „Theater- und Konzerthaus“, ursprünglich eine Holz-Industrieanlage, von Architekt Heinrich Schopper und Baumeister Alexander Seebacher erbaut und am 1. August 1926 mit "Die Fledermaus" von Johann Strauß eröffnet.

Ab 1931 wird das Theater (mit Unterbrechung in den Kriegs- und Nachkriegsjahren) als Tonfilmkino betrieben, von 1972 bis 1987 sind Gastspiele und Boulevardtheater-Produktionen zu sehen.

1988 werden die Festspiele Reichenau durch Mag. Renate und Prof. Peter Loidolt gegründet und entwickeln sich in den nächsten drei Jahrzehnten zu einem der bekanntesten Sommerfestivals Österreichs.

In den Jahren 2000 bis 2010 wird das Südbahnhotel Semmering als Spielstätte für die Festspiele Reichenau genutzt, hier werden vor allem Produktionen von Autoren wie Schnitzler, Doderer und weiteren gezeigt, die mit der Geschichte des Hauses und mit Reichenau in Verbindung stehen.

2005 erhalten die Festspiele Reichenau mit dem „Neuen Spielraum“ eine weitere Spielstätte in Form einer modernen Areanabühne.

In den Sommern 2020 und 2021 können die Festspiele aufgrund der Corona-Pandemie nicht stattfinden.

Ende 2021 erfolgt die Gründung der Theater Reichenau GmbH.

2022: Die Festspiele Reichenau erleben unter der künstlerischen Leitung von Maria Happel einen Neustart.